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本文于 2019-10-13 22:06 编辑

  买二手房,是与房主、中介进行交易的过程,除了交首付办贷款、交各种税费,后期还需要过户,整个的流程比较复杂,稍微大意就会买到问题房、被房东和中介套路。对于首次买房的人来说,在购买二手房时,你需要了解下面这些问题。

  房屋要上市交易,需要满足相关的条件,有房产证、土地证,并且贷款已经结清了,才可以上市交易(部分地方可以解押转债、但是在全债务要清晰)。另外,有些房子不是普通的商品房,其性质比较特殊,比如经济适用房、还建房、房改房、回迁房、央产房、军产房等,上市交易的条件比较多。买房前,先要核实该房屋是否满足上市交易的条件。

  也就是说:“并不是所有房子只要付款交易签订一个合同就可以的。比如央产房、军产房、保障性住房等都需要具体非常多的流程”

  1、卖房人是不是房屋的真正所有者?该房屋有无产权共有人?共有人是否同意出售该房屋?

  特别要注意:“遗产房、单身老人、离婚人等出售的房产。需要出售的相关证明才能过户的”。我们遇到的单身老人售房过户的案例也比较多。

  2、房屋产权是否有纠纷?有无存在抵押、查封的情况?是否为小产权房?(众所周知,小产权和大产权房产是不一样的,除此之外,查封房和抵押房在房产买卖过程中产生的纠纷比例也是非常大的。)

  3、同等情况下,承租人具有优先购买权,买卖不破租赁。房子如果出租给了别人,买房人需要了解租期是多长时间?过户后是否能及时入住?承租人是否放弃优先购买权等。

  很多人买房只看房产证,容易忽视了土地证。国有土地证的取得方式有两种,一种是有偿取得,即以出让方式取得,以这种方式取得的土地,可依法转让。另一种是无偿取得,即以划拨方式取得,以这种方式取得的土地在转让前,必须经有批准权的政府批准并交纳土地出让金,变划拨土地使用权为出让土地使用权。买房的时候,要注意土地的性质,以及剩余的使用年限。

  房龄越老,贷款的年限就越短,太老的房子,可能银行都不愿意放贷。贷款额度方面,也会受到影响。由于房龄老,所以房子剩余的土地使用年限也比较短,维修费用高,持有成本增加。

  把首付理解为付多少钱的客户非常多,这个方面决定你所准备的资金能否买到这套房子。也决定你手里的资金可以买到多少钱的房子。(当然,如果你大把的钱等着买房子可以忽略此款!)

  一般来说,购买首套房,很多城市首付比例最低为20%或30%。但是一般情况,如果是首房首贷,基本上都能享受最低首付20%的比例,

  比如,总价100万的房屋,最低首付比例为20%,则可贷款额度最高为80%。银行的评估价一般都会有个区间(即,最高评估价和最低评估价)最高评估价和最低评估价是银行以房产所在的区域对房产做的一个价值评估区间。比如这套100万的房子最高评估价有可能是120万,最低评估价有可能是90万。

  (1)、如果按最高评估价120万:也就是说你最高可以向银行申请120万*80%=96万的贷款。

  (2)、如果按照最低评估价90万:也就是说你最高可以向银行申请90万*80%=72万的贷款。

  注:这里就涉及到一个问题,无论你是以最高评估价还是最低评估价,评估价和房款会有一定的差距(哪怕是一块钱的差距)这个差距是需要现金支付的。

  因此,房价、评估价、首付这个环节主要涉及到你看中的这套房子需要准备多少钱,同时也涉及这个款项之间的差额以什么样的方式支付安全(特别提醒、房产交易中的纠纷和资金安全多数出现在这个环节)。

  契税:一般首套房90平及以下为1%,90-144平为1.5%,144平以上3%。(非首套另行计算)。是按照银行的评估价而非房屋的总价来进行征收的。

  如按上面举例120万的评估价以90平以上计算,120万*1.5%=18000元,契税是一定要征收的,无论你是什么条件,只要你买房,就按照对应条款征收。

  增值税及附加费:按照房产评估价的5.6%来征收,如果购买的房子,房产证满2年,可以免征。

  个税:一般按照房屋总价的1%商铺等房屋按照差价的20%征收。该套房屋如果房产证满5年,且是卖房人唯一的房子,则可以免征个税。

  如按照评估价120万:贷款120万*80%=96万,你的首付款为24万,契税为120%1.5%=1.8万。按房产未满两年:增值税=120万*5.6%=67200元。个税=120万*1%=12000元,贷款评估费96万*0.5%=4800元,贷款担保费:96万*1.8%=17280元,合计:359280元。其他交易费、工本费相对较少在此不做细算。

  特别提醒:如果自己确实资金比较紧张,需要满打满算。请根据自己的真实情况寻找专业人生进行分析和计算。以免在实际交易过程中因资金不足等问题造成违约金等损失。

  有些房子不是普通的商品房,其性质比较特殊,比如经济适用房、还建房、房改房、回迁房、央产房、军产房等,上市交易的条件比较多。买房前,先要核实该房屋是否满足上市交易的条件。

  房屋要上市交易,需要满足相关的条件,有房产证、土地证,并且贷款已经结清了,才可以上市交易(部分地方可以解押转债、但是在全债务要清晰)。另外,有些房子不是普通的商品房,

  人为什么必须保持一定的饥渴才是对养生有利呢?其实这就是“虚”的妙用。道家讲,虚则灵。这和谦虚使人进步,自满使人落后一样

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