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本文于 2019-09-12 07:26 编辑

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  买卖双方建立信息沟通渠道,买方了解房屋整体现状及产权状况,要求卖方提供合法的证件,包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件。

  卖方提供了房屋的合法证件,买方可以交纳购房定金(交纳购房定金不是商品房买卖的必经程序),买卖双方签订房屋买卖合同(或称房屋买卖契约)。

  买卖双方通过协商,对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后,双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。

  买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请,接受审查。买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后,管理部门要查验有关证件,审查产权,对符合上市条件的房屋准予办理过户手续,对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请,禁止上市交易。

  房地相关部门根据交易房屋的产权状况和购买对象,按交易部门事先设定的审批权限逐级申报审核批准后,交易双方才能办理立契手续。现在北京市已取消了交易过程中的房地产卖契,即大家所俗称的“白契”。

  税费的构成比较复杂,要根据交易房屋的性质而定。比如房改房、危改回迁房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的。

  交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后,交易材料移送到发证部门,买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证。

  对贷款的买受人来说在与卖方签订完房屋买卖合同后由买卖双方共同到贷款银行办理贷款手续,银行审核买方的资信,对双方欲交易的房屋进行评估,以确定买方的贷款额度,然后批准买方的贷款,待双方完成产权登记变更,买方领取房屋所有权证后,银行将贷款一次性发放。

  买方领取房屋所有权证、付清所有房款,卖方交付房屋并结清所有物业费后双方的二手房屋买卖合同全部履行完毕。

  5、买卖双方当事人约定通过专有账户划转交易结算资金的,应提交存量房交易结算资金托管凭证原件;买卖双方当事人约定自行划转交易解散资金的,应提交存量房交易结算资金自行划转声明原件

  7、房屋所有权证上的房屋登记表、房屋平面图将产权人名字遮盖复议买方人数+1份

  (1)住宅类房屋买卖的,还需提供购房资格审核时申报家庭成员的身份证明、结婚证明、户籍证明及其他材料原件

  (2)央产已购共有住房转移的,还应提交《在京中央单位已购公房变更通知单》原件

  (3)已购经济适用房、限价商品房取得契税完税凭证或房屋所有权证未满五年的,不得按市场价出售,确需出售的,需提交户口所在区县住房保障管理部门出具的确定符合条件的购房人的证明原件;满五年出售的,需提交产权人户口所在区县住房保障部门开具的放弃回购权的证明

  一、查册:通过房产地址,房产证登记号等等之类的有效信息到房管局或者房产交易中心查询房子是否有被抵押,违章,查封等情况。

  二、交定金:定金,不是订金,定金是签署合同之后,付出的一定数量的货币,来确保合同的履行。这个是具备法律效益的,在这个上面有一个“定金罚则”来制约的。

  三、签订三方合同和网签合同: 三方合同就是我们通常说的,连同中介一起的合同。这个合同签完之后,要登录房管局的网站,按照合同签订的金额等其他信息录入进去,完成网签。

  四、赎契: 这个步骤出现在这里,是因为很多房东卖房子的时候,贷款还没有还清。这一步骤主要是针对这种房东,他们付清房款,取回房产证的过程。

  五、银行评估: 这个是贷款的前一步骤,银行会指定评估公司对房产进行价值评估,然后判断放款金额等情况。通过之后,会有一份同意贷款申请书。通常房产中介说的做评估,就是这个环节。

  六、签订按揭贷款合同: 这个是指签订合同,买房付完首付之后,再将此房抵押给银行以或者贷余下放款的资格。简单来说,就说用新买的房子抵押贷款。

  七、银行出具同意贷款通知书: 银行审核过后,同意放款,会通知申贷人签署二手房按揭贷款审批书。

  八、涂销和递件: 涂销就是像银行涂销贷款,取回房产证原件(即通常说的红本)。递件就是到房产交易所申请产权转移,递交审核,审核完成拿回执的过程。

  九、付首付和财政监管: 这个步骤就是把房子首付放到银行,过户成功后银行会把首付打款给房东的过程,这是一个资金监管的过程。

  十、完税过户: 递件申请成功领取回执之后,缴纳各种规定的房屋税项,出购房发票,出回执。

  十六、放款: 银行通过之后贷款审批之后,在这个步骤会把贷款金额一次性打到原户主的账户内。

  十七、收房:买卖双方交接房屋钥匙,家电,包括各类物业费,水电费之类的,这些都是双方协商的,有些在买卖一开始签订合同的时候就已经商量好这些的。

  流程是,查册,交定金,签订三方合同和网签合同,银行评估,签订按揭贷款合同,银行出具同意贷款通知书,付首付和财政监管,完税过户,出新证,归档,公积金审批放款,放款,收房。

  1、通过中介买二手房应注意,该审查中介公司的“两证”(市房地产资源管理局审发的资格证书和市工商行政管理局审发的经营许可证)是否齐全,并验明线、应尽量选择规模较大的中介公司。签订合同时,对于中介公司应该提供什么样的服务要有明确的约定,并明确中介公司的责任。

  3、要亲自办理产权过户登记,防止中介公司从中作梗。买二手房找中介本是省时省力的不二选择,但有很多人通过中介买房,没成交,照样要给中介交钱;而中介方不论是否有过错,都不承担责任。

  4、中介坑骗消费者的现象普遍存在,所以消费者在通过中介买房时最好先向专业律师咨询下有哪些流程,应注意哪些事项,谨防跳入中介设置的陷阱或遇到中介的霸王条款。

  5、房产中介是指为房产买卖双方达成销售和购买而建立的一个平台机构,并有为买卖双方保证安全交易的义务。房产中介有直营为主的公司、加盟为主的公司以及个体经纪人。

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