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本文于 2019-08-25 06:15 编辑

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  厚泽金融将整合集团及各家合作金融机构的资源,充分挖掘房产交易及存量房领域的金融需求,致力于个人房产金融的标准化与普惠化。

  案例:刘先生因为房屋被动迁,找到中介想买一套房屋。中介公司向他推荐了一套房屋,刘先生看了挺满意,就和中介公司介绍的上家张先生订立了购房合同,还分两次向张先生支付了定金和首期房款。可后来到交房的时候却找不到张先生了,后来才得知张先生根本就不是产权人,房屋只是他租借的,产证也是伪造的。刘先生只好到公安报案,至今张先生仍未找到。

  对策:现在什么都有假,文凭有假,身份证有假,房产证当然也有假。现在到处可见的“城市牛皮癣”为这些诈骗行为提供了极大方便,花个二三百元,假的身份证,假的房产证就可以办出来了。二手房和一手房不同,一手房是和开发商做交易,一般不存在这个问题。所以买二手房的第一步就要核实与你交易的对方的身份。最简单的一个办法是到各区的房产交易中心查询一下房屋的权属情况,只要凭自己的身份证花三十元,交易中心就会给你一张房屋基本信息的单据,上面有权利人的名字、抵押贷款、面积等基本情况。如果怕对方持假身份证冒充房东,你还可以委托律师到公安局调查人口信息,以便核实卖房人的身份。做好这两样工作,你就可以放心地和对方签订合同,不用担心遇到刘先生这样的倒霉事了。

  案例:李先生和上家订了一份五十万元的购房合同,因为李先生需要银行贷款,就通过中介介绍的担保公司办理抵押贷款手续。担保公司办理好手续叫李先生到银行签订贷款合同。李先生到了银行后,担保公司的人告诉他,说这是银行提供的格式合同,不会有问题的,只要核对一下贷款金额就可以了,李先生觉得银行的格式合同总归不会有错的,就简单地看了一下贷款金额就签了字。一个星期以后,到了银行答应的放贷时间,可李先生还是没有收到贷款,就打电话到银行去问,银行告诉他说贷款已按贷款合同的约定划到担保公司帐户上去了。李先生再去找担保公司,担保公司的人叫他放心,说这是公司规定,贷款要到第二个月就会直接划到上家帐户去。以后李先生又多次找担保公司,担保公司一直拖着,最后竟然人去楼空。李先生后来才得知这家担保公司早就资不抵债,就动歪脑筋,挪用了客户贷款。他们在客户的贷款合同上将贷款划入帐户写成担保公司帐户,然后利用客户的疏忽骗客户签订合同,再将贷款非法挪用,最后无力偿还就“人间蒸发”了。虽然李先生马上报了案,后来也将担保公司主要负责人抓捕,但钱款却已挥霍一空,李先生因为没有支付房屋余款而被上家告到法院。

  下家向银行申请贷款过程中,如果申请的是商业贷款,银行会要求下家找一家担保公司进行担保,而下家一般都会采用中介公司推荐的担保公司。少数不良的担保公司会钻购房人的空子,谋求非法利益。

  李先生虽然订立的是银行提供的格式合同,但并不能因此而高枕无忧,因为格式合同中也有许多是需要填写进去的内容,如果对这些内容不加以重视并认真核对,就容易被钻了空子。

  案例:吴小姐看中了一套房屋,但上家在这套房屋上还有银行的抵押贷款30万元。中介说上家要先取消抵押才能过户,不过由于上家拿不出30万元偿还贷款,所以希望吴小姐多付一点首付,然后上家再去注销。于是,吴小姐在签约后就付了20万元的首付给上家,但是上家迟迟没有去银行取消抵押。最后上家却说因为做生意发生了亏空,将吴小姐付给他的20万元去还了债。吴小姐听了这气得发抖,不过现在也没办法了,只能去打官司。

  对策:如果上家有抵押贷款,那么上家必须先还清贷款,并到房产交易中心办理抵押注销手续后才能交易过户(有的交易中心还要求要办完抵押注销手续之日起几个工作日后才能交易)。在这种情况下,上家一般会要求下家先支付一定的首付,用以偿还银行的贷款以便取消抵押。但是,如果下家将首付交给上家后,上家并未按原来的约定去取消抵押而是挪作他用,那么就会出现吴小姐这样的事了。但如果下家坚持在取消抵押后再交首付的话,很可能由于上家资金不足以致交易失败。对此,下家可以要求上家联系好银行,并在上家办理好还贷手续后,再将首付直接汇入上家在该银行的帐户,银行当场即可划款并出具他项权证。这样一来,上家就不可能将下家交付的首付挪用了。

  案例:谢女士看中了一套二手房,可这套房屋上还有银行的抵押贷款,上家要求谢女士先交首付以便取消抵押,谢女士了解到只要将首付直接汇入上家的贷款银行就可以了,于是就与上家一起去贷款银行帮上家还款。上家也按约付清了银行的贷款并拿到了他项权证。不过,因为交易中心规定在办理完抵押注销手续后需要再过三个工作日才能办理过户手续。于是谢女士和上家约好再过三个工作日再去办理。可到了约定的那一天,上家却没有来,对方一会说出差去了,一会又说家里不同意卖了,其实后来谢女士了解到,上家是因为觉得房子卖便宜了想反悔,所以故意不去办过户手续。谢女士向咨询律师,律师建议她为了防止上家再转卖给他人必须立即起诉,谢女士只得按照律师的建议做打官司的准备了。

  对策:下家交首付让上家注销抵押贷款,但注销抵押和过户之间有一个时间差。按照法律的规定,房屋在谁的名下才是谁的,就算拿到钥匙也没有用。所以,只有过户好并拿到新的产证之后,房屋才会成为下家的。但是如果上家在这期间毁约的话,下家非但不能按时过户,反而还有一笔首付被上家扣着。为了避免发生这种情况,下家最好在交首付之前要求上家办理一个过户交易的委托书,并对委托书进行公证,并且最好在委托书上注明“本委托不可撤销”的字样。一般情况下,中介公司员工可以作为受托人。这样的话,即使上家到交易时反悔,下家也可以和受托人凭委托公证书直接到交易中心办理过户手续。当然办理委托公证会付公证费,但几百元的公证费和几十、几百万元的房款比起来,公证费就不算什么了。毕竟,谁也不想发生了纠纷后再去打官司。 第五招:上家户口一定要迁走

  案例:古老师买房完全是冲着孩子读书才去买的,他家在郊区,现在孩子读书都是按户口所在地就近入学,古老师为了让女儿受到更好的教育,就在市区一所名校附近买了一套二手房。买房之初他就问上家户口是不是迁走了,当时上家拍着胸脯保证户口已经迁走了。古老师看他说得这么肯定,也就相信了。于是支付了房款,办理了交房手续。可后来古老师在办户口时才发现上家的户口还没有迁走,这下他可着急了,而上家却说那个户口也不是他的,说他从别人手上买房时户口已经在上面了,他也没办法。古老师想到法院去起诉上家,而律师却告诉他迁户口的事法院不受理。古老师只好自认倒霉。

  对策:迁移户口是公安机关办理的,户口要迁走就一定要找一个落户的地方,如果不能落户,当然也迁不走了,所以这类案件由于不适合强制执行,法院现在还不受理。因此,在签订房屋买卖合同之前,一定要先了解一下房屋内的户口状况。下家最好委托律师到公安局户政处去调查一下房屋内是否有户口,决不要轻信上家的空口许诺。如果房内有户口,一定要在合同中约定上家在交房前或过户前将户口迁出,否则应支付一定的违约金,或者约定留一部分房款,待户口迁出后再支付。

  案例:陈先生看中了一套120万元的二手房,不过他手上没有足够的现金,想通过商业贷款来支付。中介告诉他,按现在的房贷政策,根据房屋的房龄等情况,他可以贷到七成也就是84万元。于是,陈先生就与上家签订了合同,并支付了首付36万元,合同约定在付了首付后一个月内通过银行贷款支付房款余额,如果逾期付款的话,每逾期一天,陈先生要按余款的千分之五向上家支付违约金。但是,陈先生在贷款时却遇到了麻烦,银行说陈先生贷款买了好几套房,所以这套房子银行只肯贷五成,也就是60万元。眼看合同约定的付款时间就要到了,可陈先生还是凑不出另外的24万元。最后只好东拼西凑借了不少钱,尽管这样还是逾期了,所以又支付了一部分违约金。

  对策:在下家贷款买房的情况下,合同约定“首付+贷款”只是表明上家许可下家通过贷款的方式来付款,所以如果是由于下家自己的原因使得银行不贷款或不足额贷款的话,那么这个责任应当由下家自己来负(这个问题有些争议,不同法院的看法可能不一样),但是为了规避类似的风险,下家在准备贷款时候一定要将自己的情况如实地告诉中介,或直接向贷款银行咨询,搞清楚银行贷款的可能性,再签订房屋买卖合同,也可同时约定如果银行不放贷则合同解除。

  案例:王经理和上家签订了一套价值150万元的房屋买卖合同,合同约定这150万元里包括装修和家电、煤气等等固定设施,并约定签订合同之日付首付30%即45万元,余额70%即105万元采用银行抵押贷款方式支付。后来,银行放了款,王经理将余额全部支付给了上家。但等于交房时却出现问题了,原来上家还欠一年多的水电煤和物业管理费用,这些钱加起来有好几万元,另外原来房间内的两台空调也被拆走了。但此时上家却不肯支付作任何赔偿,于是双方就吵起来了。

  对策:交房时,不仅要查看房屋内的设施是否与合同约定的一致,还要了解水电煤、物业管理费、有线电视、电话费等费用的支付情况。一般来说,合同中都会约定交房前的这些费用由上家承担,交房后由下家承担。但是如果上家欠费而又不付,那这些钱最终还是要由下家来付的。所以,一定要先了解一下上家对这些费用的支付情况,其实了解起来也很方便,现在这煤气公司、自来水公司等都推广了便民服务,只要打个热线电话就可以了解到的。至于物业管理费用可直接到物业公司了解。下家可按照了解到的情况预留一部分尾款,将这些尾款放到中介处,并在买卖合同中约定等上家将这些费用结清并在下家验收完后再支付给上家,这样下家就避免了交房时的风险。

  案例:郭先生签订了一份价值220万元的购房合同,合同是这样约定付款方式的:签约当天郭先生向上家首付30%即66万元,在拿到交易中心出具的收件收据后支付第二期房款60%即132万元,交接房屋后支付第三期房款10%即22万元。郭先生拿到交易中心出具收件收据后,交易中心告诉他要再过五天才能拿到房产证。没想到等五天后郭先生再去交易中心领取产证时,交易中心告诉他产证不能办了,因为就在郭先生拿到收件收据后的第三天,上家就因被人起诉到法院,法院应原告的要求将这套房屋查封了。郭先生后来向律师咨询得知,在这种情况下最好要求解除合同,叫上家返还房款。不过,因为这时郭先生已支付了90%的房款,所以郭先生的损失还是挺大的。

  对策:拿到交易中心出具的收件收据并不能认为就万事大吉了,因为,按照法律规定,房屋的买卖要以过户为标准,也就是说房子在谁的名下就是谁的,尽管郭先生已支付了绝大部分房款也拿到了收件收据,但由于还没有拿到房款,所以房子还是上家的,法院也有理由因上家被人起诉而将房子查封。尽管这样的事发生的概率比较小,但是为了尽可能地规避购房的风险,最好约定第二期房款(一般在房款中占的比例较大)在下家拿到产证后再付。这样的话,即使在领取产证之前遇到这样的情况,下家的损失也不至于过大。

  二手房所牵涉到的合同条文、法律、及款项都相当复杂,所以本人在此对二手房交易的过程给予详细解说,对必须注意的环节给予提醒,希望购房者不再受黑中介的忽悠,也不再在购房过程中上当受骗。

  一:当您有了购买二手房的想法,并且在经济条件允许的情况下,您应该算计一下家里的存款及现金,然后根据经济能力核算一下您的购房最高预算。因为房产是高端产品,所牵涉的金额大,所以再决定购买之前要三思一下自己想要的地段、楼层、房型等,这样省的盲目看房,有一定的目标性。如果有时间去交易中心或者房产公司咨询一下自己是否符合购房条件,是否限贷或者限购,这个很重要。

  二:当您在确定好要买什么样的二手房后,您应该考虑到的是如何去看房。在电商发展迅速的年代,大多数人热衷于在网上寻找房源,如果你相信网上的价格那您就错了,网上的房源装修图片再好、描述再多吸引人、价格多实惠都是引您上钩的饵,那些房源十有八九都是虚假的,尽管他有承诺有保证。网上的价格和实际的市场价是有很大差距的,如果您实在没有时间那您就在网上找个头像看着顺眼的打电话过去,告诉他您的预算、要求,如果有符合条件的房源在通知您。

  三:有人注重选择中介的正规性,名誉等,这个完全没有必要,有的大公司房源未必有小中介的房源质量高。说到选择中介,不得不说一下,目前我国的房地产行业还是朝阳行业,房地产中介行业也还是刚刚起步,所以国家或中介公司对于中介业务员的要求门槛很低,只要是不痴不傻的都可以做业务员,所以现在的中介公司虽然看上去很正规,但是业务员的素质普遍都不高,如果你是一个很搞的购房者,你遇到的业务员或中介公司都将会是很搞的,因为尊重和信任都是相互的。你对他显现出提防的样子,他们必然也会堤防你,如果你相信他,当然他们也会很相信你处处为你着想。购房者和中介业务员的相处是很微妙的。

  四:您现在应该走入了看房的阶段了,看房是很累的一项工程。看房前您可以通过中介或者物业先了解这个小区(物业费,停车位、对口的学校、菜场、交通等),当然最重要的是要了解该房产的价钱、产权面积。对于房屋价钱,需要小心,现在还是会有不法的中介虚报价格赚取差价,这样是违法的,可以取证进行起诉。询问价格应该亲自面对业主仔细询问,是到手价还是税费各付价(很多业主不愿意承担税、费,因此大多开的价都是除去税费后的到手价,税费由买家来承担)。 看房时应该多看房屋位置,根据自己的喜好避免高压线、变电站,垃圾站等,室内多看四周的墙角,卫生间和厨房,是否有漏水迹象,在这里详细说一下房型。房型分为好多种,符合大多数人需求的无非就是双南和南北房型,双南房型是指两间房间的窗户朝南,一般主卧和客厅是朝南的,朝南的房间采光是最好的,从上午到半下午阳光都可以进来,但是通风就受到影响了;南北房型是指房间窗户是一南一北相间的,朝南的房间采光好,因为是南北通透,通风也相当好,但是朝北的房间就会是冬冷夏热了。 看完房子以后别忘了,业务员会要求您签一个看房确认书,这张确认书一般是律师起草的,都是符合法律条例的,一般是用来维护中介的利益,防止您跳过他跑到别的地方或者私下去交易。如果没有太大问题,您就签字吧,毕竟人家前期是免费带您看房子,您越是不签他们就越怀疑你有跳单的可能。

  五:如果您已经有满意的房子了,让中介给你计算好税费和贷款,在业主能等(也就是房子不会被其他人卖掉,因为一套房子你能看中别人就能看的中。)的前提下,您应该和家里人商量一下,在自己的经济能力能承受的前提下做一个决定。不要想着会有更好的房子,一分价钱一分货,遇到合适的就买吧,越等房价越高,等下去不一定会有更好的房子(其实根本没有什么好房子,只要符合自己的要求和承受能力的都是好房子),但是也不要冲动,付过定金又反悔的购房者也有很多,不要拿定金不当回事儿,几万块钱也能做好多事呢。 如果你决定好了,那么接下来就是核实房源的真实性的环节了,这个是很有必要的,目前很多中介忽视了这一点,但是如果出了问题那麻烦可就大了,受害人还是您自己。首先您要亲自看一下产权证和业主的身份证,核实一下产权证上的名字是否和身份证上的名字一样(不要轻信业主的承诺,骗子都是很容易让人相信的),再深入一点就是带着自己的身份证去交易中心拉这套房子的产调,需要交手续费但是很便宜十块钱就够了。产调上面会有抵押、产权人等的详细信息。 如果房子没有问题,接下来就是洽谈价格和一些细节了,记住,再没付钱之前什么都是可以商量可以谈的,一旦你付了定金那就要看别人的脸色了。洽谈的方式有两种,一种是在你时间充足刚好业主时间也充足的条件下,个人强烈建议和业主见面洽谈,这个时候就需要你自己的能力了,中介在这个时候是充当一个中间角色,但是这样的洽谈很安全,细节方面都能谈到。必须要洽谈的细节有:价格、付款方式、付款时间、交房时间、户口迁出时间、装修和家电家具赠送情况等,如果这些都达成一致了,那么接下来就要支付定金了,中介会有一份居间合同,要仔细看清楚,不过上面大多都是固定板式,前面谈到的东西最好都写进合同里或者写个补充协议,这个是最重要的一定要写,防止业主反悔,因为这些细节所造成的纠纷数不胜数。在合同上签字时您一定要注意要产权人亲自签字,不是产权人的要出示正规的委托公证书。签署好合同以后把定金付给业主,中介会提供一个敲过公司公章的收据。然后一个细节,一定要要求业主把产权证放在中介公司保管,业主收钱跑人的也有一房多卖的很多。第二种洽谈的方法是给中介付一个意向金,把自己的要求写下来,让中介去找业主谈,个人不支持这样的谈发,如果你遇到的中介不善良就很可能会有猫腻的。

  六:定金付完了这套房子原则上就是你的了,房东如果不卖了或者要卖给别人他要付你违约金的,但是如果你说不买了也同样要付违约金的。所以就像第五条开始所说,买房要考虑好。接下来就是咨询办理按揭贷款的事情了,贷款是根据银行政策走的,很多购房者误认为贷款是中介的责任,其实中介是做不了主的,他只能根据政策和经验来判断,因为贷款要通过银行,银行是国家开的。中国在这方面有个缺陷,通过银行贷款能贷多少钱能贷多久在买房前是给不了确定答复的,你若是要求中介或者银行给你承诺贷款一定能办下来,我想就算他们不做这单生意他也不会给你承诺的。因为资信差年龄大等不好贷款所产生的纠纷也不少,所以要提前查资信,越早越好,就像开始时所说的咨询限购限贷,如果不是大问题的话中介可以搞的定的,但是需要时间。所以接下来签署正式的房地产买卖合同时要给自己留足时间。

  七:现在要签署买卖合同了,之前所谈到的东西需要重申一遍,不要不好意思,先小人后君子,无论是对业主还是对中介,要把自己的想法提出来。合同补充部分要仔细看,不满意的可以要求修改,固定部分都是国家规定的就算有漏洞都是不能修改的,可以重新订立补充协议,三方签字。签完买卖合同以后就和银行签贷款合同了,要问清楚折扣,然后就等时间了,贷款审批需要十五个工作日。贷款审批下来审批完房产税后,就可以过户了,过完户还是等22个工作日出产证,产证出来放款,最后交房,大功告成!

  要注意卖房的相关手续是否齐全,是否备案,如果是农村房屋,非当地村名是不能购买的。

  注意倒房客,正在长春等城市蔓延!从17年到现在疯狂增长,以老小区为主! 团伙协作,包装骗人卖给不懂。。低价收房2装潢各种砸墙改位置吊灯灯带3销售忽悠。 哪有装潢现成的给你享受?都是骗子。砸承重墙,改厕所位置,敞开式厨房,住一年,洗手间漏水,吊顶下坠,电线不合格!楼下物业都来找你复原!坑死你没商量!尤其女人一看装潢,就各种憧憬,急于交定金,很容易上当!现在长春老城区楼道纸条收房子的跟苍蝇似的。。

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