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本文于 2019-08-24 09:09 编辑

  8月23日一大早,一则楼市的消息在朋友圈刷屏:合肥房贷全面收紧。全市18家主要银行里,12家不做二手房贷款......

  合肥房贷全面收紧。全市18家主要银行里,12家不做二手房贷款;剩下6家做二手房贷款的银行,排队时间普遍要超过半年;二手房贷款利率普遍上浮了5个百分点,上浮幅度达到25%-30%。有银行强硬表示:客户如果催得紧,对不起,退单、不做了!

  证券时报等一批主流媒体,都转载了这篇报道。其消息的原始来源,是一个名叫“第一楼市”的自媒体,信息发布时间是在8月20日。

  假如上述消息属实,合肥“房贷新政”传递了什么信号?又将预示着楼市怎样的变局?

  “第一楼市”是合肥当地的房地产公号,8月20日的相关报道称,他们摸底了18家银行才获得的上述信息。目前,文章推送已经超过3天,在当地引起了一定反响,又被一批主流媒体、网站转载,至今没有看到辟谣的信息,再加上符合当前央行的政策,所以信息线、合肥是中国“楼市杠杆率”比较高的城市之一。

  上图是截至2018年末的数据,表格里的杠杆率是用“住户贷款”除以“住户存款”获得的,可以看做“资金杠杆率”。合肥的“资金杠杆率”位居全国第五,是比较高的。

  但需要说明的是,2017年合肥的这一数据是131%,在2018年下降了接近4个百分点。2019年6月末的最新数据是121%,又下降了6个多百分点。

  上图是截至2018年末居民的“杠杆率”,是用“住户贷款”除以“当期GDP”获得的,这个杠杆率更有意义,是国际通行的算法。可以看出,杭州的杠杆率是最高的,合肥则达到了66%,位居全国主要城市第十名,不算太高。

  但66%的杠杆率,超过了60%的警戒线。所以,合肥居民家庭(住户部门)真实杠杆率是过了警戒线的,这一点毋庸置疑。至于2019年6月的最新数据,则是64.5%,比去年略有下降,仍然在警戒线之上。

  1、合肥新建商品住宅7月同比涨幅为7.8%,环比涨幅为0.6%,并不突出。

  2、合肥二手住宅7月同比涨幅为4.8%,也不突出。二手房环比涨幅为1%,位居全国第7,略显突出。

  但每个城市有自己的考量。比如长沙,楼市调控一直抓得比较紧,堪称二线城市、省会城市里最严格的。对此,老百姓都比较满意。

  合肥相对较严格的调控措施,对于刚需、改善型需求也是利好,会让价格稳定期延长。

  第一,炒房客买房之后,只有通过卖出才能兑现利润,对二手房贷款严厉一些,可以控制炒房。

  第二,新房对稳增长作用超过二手房。表面上看,二手房税费更多一些,但新房销售可以完成开发商回款,这样房地产相关的整个链条都可以受益,银行也可以顺利收回开发贷款(房企贷款风险高于个人购房贷款),政府卖地也有了保障(开发商回款之后,才有能力拿地)。所以,如果在新房、二手房之间“二选一”,地方政府一定是先“保新房”。

  4、新政对合肥楼市是“利空”,会让二手房交易被“冻结”,整个市场会转冷。

  5、合肥的做法会推广吗?或许会,因为目前大环境仍然在收紧楼市。但问题是,这样严厉的政策可以延续多久。毕竟,现在经济行下压力在增大,楼市如果全面转冷,对稳增长是不利的。

  去年年底的时候,我曾预测2019年楼市会前冷后热,就是基于上述逻辑。但结果是:放松来的非常快,超乎我的预料(我之前预料是2019年年中放松),从去年12月末就开始了,并在1到2月达到高潮,造成了2019年前四个月楼市一波小高潮。然后,从4月下旬开始又逐步收紧。这意味着,楼市的周期在变短,政策微调的速度非常快。

  6、在“楼市小周期”越来越短促的情况下,短期价格走势很难预测。我们能做的是:看懂中长期走势,有负担能力的时候早点动手、择优购买、立足长远。你很难买在最低点,对于价格就不要太敏感。如果你非常在乎价格,最终很可能错过大机会,并让自己始终生活在焦虑之中。

  7、有读者说,房价会长期稳定,未来投资机会在股市,我要去炒股。那么我只能说,祝你好运。一定有人能通过股市发财,但亏钱的一定是大多数,甚至绝大多数。股市最大的问题是信息不对称,你无法看懂你买的资产是否有价值,是否被人掏空,而楼市基本上可以看懂。这就是最大的区别。

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