手机拍银河_北京大洋天地停车管理股份公司

本文于 2019-07-24 08:00 编辑

  前几天,我们做了一组商办类产品的新闻,结论是今年上半年成交量同比去年上半年降了。但紧接着几天,我们后台却出现许多来咨询此类房源的客户。多半抱着投资目的。

  事实上,购房者特别是投资客,都是明眼人。之后的杭州,商办类小户型将越来越少,特别是现在流行的双钥匙产品,过几年可能就消失了。为什么?

  去年上半年开始,杭州不少商用地块的出让文件中出现“最小产权分割单元不小于300平方米”的条款。换句话说,现在市面上销售的建面约40㎡-50㎡商办小户型卖一套少一套了。

  有人会问,同样的价格,为何要选这类产品?如何选择优质的商办类产品?现在有哪些值得入手?那么以下分析都是纯干货。

  今年上半年,杭州市区商办类产品共成交8943套。去年上半年,杭州主城区卖出的这类产品甚至比住宅还多出3000套左右。再把时间往前推移,2016年和2017年全年的商办小户型成交量都在35000套以上。看似成交量有所下降,但实则是整体这类产品的库存下降,而优质的商办类楼盘更是屈指可数。

  随着“最小产权分割单元不小于300平方米”,这类小户型在商业土地出让时就告消失,未来将会卖一套少一套。甚至连一些市中心的酒店租期到了之后,也看到这潜在的商机,纷纷改头换面,进入市场来分一杯羹。

  杭州房价这两年水涨船高,商办类产品的价格也迈入新的台阶,现在像滨江、申花、钱江世纪城以及城西蒋村一带,这类产品的均价基本超出平均价格一截,稳定在4万元/㎡左右,总价也基本在200万元左右。

  而一些本身以中高端住宅为主的板块,偶有这样一两个商办类楼盘,更容易成为“香饽饽”:周边几乎无竞品,让类似城西新中心的蒋村一带,出现了世茂泰禾中央广场、龙湖西溪天街连片的网红综合体。

  有人会问,同样是200万元的总价,为什么选择这类产品?原因很简单,按照杭州现在的房价版图划分,200万元只能买到类似富阳、临安或者崇贤、义桥这样的板块。而对于商办小户型,200万元你是住在市中心,关键还能以租养贷。

  去年和今年上半年杭州成交量排名前十的商办类产品。从数据上看,一些优质的商办类产品,成交动辄几百套,卖出上千套也不足为奇。有投资者客甚至一买就是一两层,成交金额按亿计算。

  纵观这些成交量较大的楼盘,地段都是独一无二的,几乎开一到两次盘就能售罄。很多产品要不是地铁上盖就是自带TOD概念。

  位居板块核心位置,一定是交通便利以及聚集了完善的公共配套资源。这直接带来的结果是:源源不断的人流量。而庞大的高素质人才集聚,也意味着高出租率。

  成交榜单里还有一些产品,它们本身就是一个大型的商业综合体,自带酒店、SOHO办公、写字楼以及酒店。这些楼盘的成交也往往很活跃。

  天街是龙湖商业的大IP,凡是天街所到之处,即可带活一整个板块。下沙天街、滨江天街皆如此。其中的商办类产品,更都是“网红”级别,投资客以及单身精英会将它们一扫而空。

  而紧邻的世茂泰禾中央广场,与西溪天街业态互补,形成强大的商业生态圈,过去的一年,西溪天街商办小户型热销足以说明问题。接下来,中央广场也将成为板块内的重要库存补给。

  产业规划清晰、集群效应明显,是商办类产品高收益率的重要支撑之一,甚至可以说,它的很大一部分受众客群来源于IT业或高精尖的技术型人才,通俗点讲,这些小户型就比别的板块租得高,因为他们本身的承价能力就强。

  世茂泰禾中央广场北面就是以浙大紫金港为主体,再加上浙大科技园、西溪科技园、紫金众创小镇、西溪谷等合成的浙大科技城;西面是目前如火如荼的未来科技城,周边高新产业园集聚。按照逻辑推断,这几千套小户型根本不够卖。

  从我们的观察看,但凡周边高端社区集中,其中只要有一个商办类产品,它一定是被追捧的。为什么?因为居住模式已经悄然发生了改变。

  他们为了让老人搬来与自己住,照顾孩子,但又不过分涉足各自空间,这类产品就变成老人理想的居所:一楼自用,二楼出租;也有的年轻人喜欢住这类产品,让父母住到自己的房子里。而这种模式是在我跑了几个高端商办楼盘后,发现的一个潜在共性。

  上文中,我们反复提到了世茂泰禾中央广场,而早于它入市的西溪天街已经售罄,前者就成为板块内的孤品。而接下来,它将面临周边几个高新产业园以及中高端住宅区的高强度“检验”。

  中央广场所在西湖区西溪蒋村板块,与西溪湿地直线公里,是新老城西迭代交互的一个枢纽位置,从城市界面看,未来极有可能成为新的城西高端居住区。

  看看项目周边已经交付的西溪蝶园、西溪诚园等二手房,均价都在5万-6万元/㎡左右,西溪诚园去年甚至有7.6万元/㎡的均价成交,已经超过老城西的优质住宅区。

  世茂泰禾中央广场被西庐、西溪蝶园、西溪诚园等高端小区所包围;除了自带5万㎡的商业,东面紧邻龙湖天街和西溪银泰城,一条双龙湖路上,仅仅一公里,就聚集了三座商业综合体。目前在杭州,有这样体量商业集聚带的板块屈指可数。

  另外,世茂泰禾中央广场还是5号地铁蒋村站的上盖物业,从蒋村站通过地下通道直达商场、公寓、下沉广场等。作为换乘之王的5号线,与杭临轻轨无缝对接,连接“萧山国际机场”到老余杭,快速通过地铁到达杭州各个区域。

  而作为政府“十三五”重点建设任务“城西科创大走廊”的门户起点,蒋村自身拥有雄厚的产业支撑。

  项目周边1.5公里范围内涵盖约200万㎡写字楼,未来办公人群超过20万。西溪创意产业园、跨境电商产业园及西溪首座、西溪壹号、西溪国际等写字楼已交付使用,出租率均超90%。

  因此,即将开盘的世茂泰禾中央广场,说不定今年年底商办类产品全年成交榜单上,它会“一骑绝尘”,登顶成功。

  我爱我家APP数据显示,目前世茂泰禾中央广场周边小区房价基本在5万-7万元/㎡,虽然也有小户型,但动辄500万元以上的总价,让不少小白领望而却步。

  租金方面,西溪蝶园53㎡平层租金在4500元-5500元/月;西溪诚园90㎡的房源租金近1万元/月。如此看来,这些高端小区无论是售价还是租金,都让人高不可攀。

  而世茂泰禾中央广场虽然是40年产权,但目前商办类产权问题已经有续约先例。那么这类产品几乎与住宅无异,甚至在物业服务上更优于住宅。

  据悉,这次推出的房源总价约150万元起,大部分在200万元以内,部分建面约55㎡户型总价200万元出头,首付基本在100万元以内。

  从投资角度来讲,建面约38㎡的户型,约4.75米层高的双钥匙产品,如果全部出租,租金可达约7000元/月,完全可以以租养贷;如果选择自住一层,出租一层,这对刚扎根杭州的单身精英来说,也完全没压力。

  可以预见,世茂泰禾中央广场会给今年杭州商业乃至住宅市场,带来一次大的冲击。去年西溪天街的热销几乎可以在中央广场上得到延续。

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